【家を建てる】家づくりにかかる費用の全てを知りたい!

129view2017.06.06

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家づくりには「家と土地の代金+付帯工事+費用」が必要です。

 家を建てる費用というと、土地代金や建物本体の工事費にばかり目がいきがちですが、それ以外にも、土地の造成工事や基盤工事、新居の電気工事、外構工事などにもお金がかかります。また、土地や建物の登記、住宅ローンの手続きなどにかかる諸費用も、意外とバカになりません。

家の予算を考えるときは、こうした費用も含めて予定しておかないと、肝心の建物にお金をかけられなくなったり、住宅ローンが膨らんで暮らしが苦しくなるなど、失敗の原因になりがちです。後悔のないマイホームを手に入れるために、最初からトータルでかかるお金を想定して、しっかりと資金プランをたてておきましょう。

 家を建てる費用の相場

では、実際に、家を建てる費用はどれくらいかかるのでしょうか。下の表は、フラット35を借りて注文住宅で家を建てた人が使った費用の平均値を表したものです。

全国平均でみると、建物の融資だけを受けた人が建築費にかけた額は3231万円、そのうち2483万円を住宅ローンでまかなっています。

一方、家と土地の両方で融資を受けた人は、土地代が1315万円、建築費は2583万円で合計3898万円。都市部になるほど土地代が高くなり、首都圏の場合、家を建てる費用は4658万円までアップ(土地代2164万円、建築費2492万円)。住宅ローンの総額も、全国平均の3284万円に対して、首都圏は3799万円と500万円以上多くなっています。

 

 注文住宅融資利用者の主要指標(土地取得のための借入のない者)

全国平均 首都圏 近畿圏 東海圏 その他の地域
住宅面積 129.5 127.8 128.5 132.8 129.6
敷地面積 239.2 172.1 200.0 239.6 288.8
建設費 3231.2万円 3521.0万円 3271.7万円 3358.2万円 3028.2万円

 

社会的属性

全国平均 首都圏 近畿圏 東海圏 その他の地域
世帯年収 599.0万円 656.8万円 590.7万円 603.7万円 569.5万円
年齢 42.3 43.9 42.3 41.2 41.8

 

 

資金調達内訳

全国平均 首都圏 近畿圏 東海圏 その他の地域
手持金 691.0万円 818.1万円 736.3万円 752.9万円 593.0万円
融資金 2482.9万円 2639.8万円 2476.3万円  2550.4万円 2384.7万円

 

返済関係

全国平均 首都圏 近畿圏 東海圏 その他の地域
予想返済額/月 9.22万円 10.04万円 9.31万円 9.43万円 8.7万円
総返済負担率 20.2 20.2 20.6 20.3 20.1

 

注文住宅融資利用者の主要指標(土地付注文住宅融資利用者)

住宅概要

全国平均 首都圏 近畿圏 東海圏 その他の地域
住宅面積 113.4 107.3 112.6 116.8 115.6
敷地面積 194.3 139.2 156.2 196.0 222.9
建設費 2582.9万円 2493.6万円 2496.9万円 2775.1万円 2607.2万円
土地取得費 1315.0万円 2126.4万円 1532.7万円 1272.7万円 870.9万円

 

社会的属性

全国平均 首都圏 近畿圏 東海圏 その他の地域
年齢 37.3 38.1 37.2 36.8 37.1
世帯年収 610.5万円 695.7万円 617.8万円 615.2万円 567.0万円

 

資金調達内訳

全国平均 首都圏 近畿圏 東海圏 その他の地域
手持金 497.3万円 638.4万円 542.8万円  527.3万円 408.1万円
融資金 3284.2万円 3798.9万円  3360.4万円 3425.6万円 2983.1万円

 

返済関係 

全国平均 首都圏 近畿圏 東海圏 その他の地域
予想返済額/月 11.11万円 13.08万円 11.45万円 11.52万円  9.98万円
総返済負担率 23.3  24.1  23.7 23.8%   22.6

 

※総返済負担率=世帯年収に対する返済額の割合

注)土地取得のための借入がない者のなかには、土地取得費をフラット35以外で借り入れているものが含まれる。

(出典:住宅金融支援機構 2015年度フラット35利用者調査より)

 

家の構造別、費用の相場

続いて、建物本体の建築費を予想してみましょう。

かかる費用は、家の構造によってちがってきます。下の表は、「鉄骨造」「鉄筋造」「鉄筋コンクリート造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」「コンクリートブロック造」、それぞれにかかる建築費用の全国平均です。たとえば、木造で40坪の家を作りたいと考えているなら、55万円×40坪=2200万円が建築費の目安。自分が建てたい家の構造と坪数で、必要な費用の目安を割り出してみてください。

 居住専用住宅の建築単価

木造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造 鉄骨鉄筋コンクリート造 コンクリートブロック造
1㎡あたり 166,601 222,405 232,096 223,867 190,727
坪単価 55万円 74万円 77万円 74万円 63万円

 

(出典:建築着工統計調査報告 平成28年計分より)

 

家を建てるときに必要な費用の種類と支払い時期

おおまかなイメージがつかめたら、実際に家を建てるときにかかる費用を時系列にみていきましょう。

 

Start!

土地の購入決定!

家を建てる土地の購入が決まったら、売主に、手付金として代金の一部を支払います。また、売買契約や不動産登記のために、税金や手数料などの諸費用がかかります。

 手付金

金額は売主との話し合いで決まりますが、目安は代金の1020%程度。一般に、土地代の残金は、契約後3ヶ月以内に支払います。

 

 →住宅ローンを受ける方は住宅ローンの記事の参考記事へ

 

売買契約書印紙代

売買契約書には、印紙税がかかります。金額は購入代金によって異なります。たとえば、土地の代金が1000万円超5000万円以下の場合、印紙税は1万円です。

 

不動産登記料

土地代金の残金を支払って所有が確定したら、土地所有者の移転登記を行います。不動産登記料として、登録免許税(土地の固定資産税評価額の0.3%が一般的)、司法書士に支払う手数料5~10万円(+交通費等の実費)がかかります。

 →家にかかる税金の参考記事へ

 

仲介手数料

不動産会社に仲介手数料を支払います。金額は、以下のように土地代金によって変わります。契約時に半分、引き渡し時に半分支払うのが一般的。ただし、売主の不動産会社から直接購入する場合は、仲介手数料は不要です。

 

  土地代金          仲介手数料     

  200万円以下        代金の5%以内     

  200万円超~400万円以下  代金の4%以内    

  400万円超~        代金の3%以内     

 

※土地代金が400万円以上の場合は、「土地代金×3%+6万円+消費税」で計算できます。たとえば、土地代金が1500万円の場合、仲介手数料は(1500万円×0.03+6万円)×1.08=55万800円。

 

不動産取得税

不動産を取得すると、税金の支払いが義務づけられています。金額は、固定資産税評価額の4%が原則ですが、住宅用の土地と家屋に限り、3%に。平成30331日までの特例として、条件があえば、さらに一定の控除が受けられます。

 家にかかる税金の参考記事へ

 

土地の購入時にはこんな書類も必要です!

 必要な書類                申請場所   手数料

 売買契約書の写し

 土地・建物登記簿謄本           法務局    1600

 土地・建物の構図および地積測量図     管轄の登記所 1通450

 住民票                  市区町村役場 1300

 所得証明書                市区町村役場 1300

 印鑑証明書                市区町村役場 1300

 身分証明書(免許証、健康保険証など)

 など

※窓口で申請した場合の手数料。インターネットやコンビニなどで請求できるものもあり、その場合は手数料も変わります。詳細は、自治体のサイトや担当窓口で確認を。

 

設計の依頼先が決定!

設計者と打ち合わせして希望にそった設計がまとまってきたら、設計委託契約を結び、設計着手金を支払います。設計料の残りは、基本設計の決定時、実施設計の決定時、工事の中間時点、引き渡し時など、数回にわけて支払うのが一般的。設計事務所によって支払い方法が異なるので、最初に確認しておきましょう。

 

設計料

設計事務所に依頼する場合は、建築費の1015%程度の設計料がかかります。ハウスメーカーに設計と施工を一括して依頼する場合は、一般に設計料として工事費の1~2%を上乗せしているので、別途設計料は不要です。

 

設計着手金

目安は、設計料の1020%。

 

土地にはこんな費用もかかります!

家を建てる前に、敷地の状況を調べるために各種調査が行われます。必ず行わなければならない調査のほか、敷地によって必要になる調査もあります。

 

家を建てる前に欠かせない費用

敷地調査費

 敷地の現状を知るために行う調査で、主に①土地の測量(大きさや高さ、道路との接道状況などの調査)、②法的規制(どんな建物を建てることができて、建坪率・容積率はどれくらいかなどの調査)を行います。費用は5~10万円が目安。設計事務所が無料で行ってくれる場合もあります。

 

地盤調査費

 地盤の強度を調べて、地盤改良の必要がないかどうかを検討するための調査です。耐震性の高い丈夫な家を建てるためにも、建築前に必ず行いましょう。建物の構造を決めるためにも必要な調査です。費用は試験方法で異なりますが、目安は3~8万円。

 

敷地によって必要になる費用

地盤改良費

 地盤調査の結果、改良が必要な場合にかかります。地盤の状況と工法によって費用は大きく異なり、100万円程度かかる場合もあります。

 

水道加入金

 自治体によっては、新しく水道を引く場合、水道加入金(「水道施設負担金」、「水道分担金」ともいいます)が必要です。金額は水道メーターの口径で異なり、13ミリで3~10万円、20ミリで4~20万円、25ミリで1240万円程度。

 

家屋調査費

 住宅密集地に家を建てるなど、建築工事によって近隣に影響がありそうな場合に、隣家の家屋や塀などの状況を調べるための調査です。着工前に写真をとっておき、隣家に破損が見つかったときなどに、工事が始まる前にあったかどうか検証するときなどに使われます。調査は補償コンサルタントに依頼し、費用は約10万円が目安です。

 

建築プランが決定!

実際のプランが決まったら、建築確認申請を行います。また、「住宅性能表示法」「長期優良住宅制度」を利用する場合は、それぞれの申請を行います。2つとも任意の制度ですが、客観的な安全性の保障が受けられ、万一のトラブルに指定住宅紛争処理機関が対応してくれたり、税制面や住宅ローン、地震保険で優遇が受けられるケースもあるので、検討してみるといいでしょう。

 

必ず必要な費用

建築確認申請料

これから建てる家が、建築基準法や地域の条例などに適合しているかどうか確認を受けるための申請費用。市区町村役場または、指定の調査会社に依頼します。手数料はそれぞれの自治体や住宅の規模によって異なりますが、10万円程度が目安です。

 

任意でかかる費用

住宅性能評価申請料

耐震性や省エネ、火災時の安全性など、住宅性能表示制度で定められたチェックを受けるための申請料。費用は住宅の規模によって異なり、目安は10万円前後。国土交通大臣が認定した評価機関に申請します。

 

長期優良住宅申請料

耐震性や省エネなどに優れ、長期にわたって良好な状態で維持できる優良住宅かどうか、長期優良住宅法で定められたチェックを受けるための申請料。費用は住宅の規模で異なり、目安は5~10万円円程度。所轄の行政庁に申請します。

工事請負契約書を結ぶ!

工事を請け負ってもらう施工業者が決まり、最終的な見積もりに合意したら、工事請負契約書を結びます。契約書には印紙税がかかります。契約時に、工事費の10%程度の着手金を支払う場合もあります(→建設工事費の支払い)

 

印紙税

契約金額によって異なり、500万円超~1000万円以下の場合は5000円、1000万円超~5000万円以下なら1万円。

住宅ローンを申請!

住宅ローン契約には印紙代などの税金、手続きの手数料や保証料などがかかります。かさなると意外に大きな額になるので、要注意です。

 

住宅ローンを組むときの諸費用

住宅ローンを借りる場合は、金融機関の審査を受けます。借入額が決まったら、住宅ローン契約を結びますが、その際、以下のような諸費用が必要です。

 

融資手数料   

融資にかかる手数料。住宅ローンによって金額も支払い方法もさまざま。相場は定額の場合で3万円程度。定率の場合で融資額の2%程度。

 

抵当権設定登記料

ローン契約で、敷地に融資の抵当権を設定する際に必要になる費用。内訳は、登録免許税(借入額の0.1%が一般的)、登記にかかる実費6~10万円、司法書士に支払う手数料。

  →家にかかる税金の参考記事へ

 

印紙代

住宅ローンを申し込むときに作成する「金銭消費賃貸契約書」にかかる。金額はローンの借入額で決まり、借入額が1000万円超5000万円以下の場合で2万円。

 

保証料

住宅ローンは、融資を受けた人が、死亡や病気以外の理由でローン返済ができなくなった場合のために、連帯保証人をたてるか保証会社に保証料を支払う必要がある。金額は借入額と返済期間で決まる。「フラット35」を利用する場合は、保証料は無料。民間の金融機関でも、保証料無料の住宅ローンは増加中。 

 

団体信用生命保険料

住宅ローンを借りている人が亡くなったり、高度障害でローン返済ができなくなった場合に、保険金で残りのローン残高をなくしてくれるのが団体信用保険。保険料は、借入額と返済期間で決まる。フラット35以外の民間のローンは、保険料が金利に含まれているのが一般的。

 

住宅ローン申請にはこんな書類も必要です!

必要な書類                申請場所    手数料

住民票                  市区町村役場  1300

印鑑証明書                市区町村役場  1300

源泉徴収票(会社員の場合)        勤務先

住民税決定通知書・納税証明書       市区町村役場  1300

確定申告書控え(自営業の場合)      

土地・建物登記簿謄本           法務局     1600

土地の公図                法務局     1450

工事請負契約書              

建築確認済証・建築確認通知書       

身分証明書(免許証、健康保険証など)

など

※窓口で申請した場合の手数料。インターネットやコンビニなどで請求できるものもあり、その場合は手数料も変わります。詳細は、自治体のサイトや担当窓口で確認を。

つなぎ融資を受けるなら、その費用も見積もっておこう!

 住宅ローンは、すでに竣工した建物に対して融資されるもの。でも、建売住宅や分譲マンションと違って、注文住宅は建物がまだできていない状態で設計の着手金や工事の着工料などを支払わなければなりません。自己資金が十分にある場合は問題ありませんが、ない場合、利用することになるのが「つなぎ融資」です。

つなぎ融資は、文字通り住宅ローンが借りられるまでの“つなぎ”として受ける融資。自己資金がなくても注文住宅が建てられる反面、通常の住宅ローンにくらべて金利が高く、融資事務手数料もかかります。住宅ローンが始まるまでは利息だけを支払うことになるので、どれくらいの金額になるのか計算して、必要経費として見積もっておきましょう。

フラット35でもつなぎ融資を受けられる金融機関はあります。ただし、つなぎ融資そのものを扱っていない金融機関も多いので、住宅ローンを選ぶときは注意しましょう。

いよいよ工事スタート!

工事のスタート時に、費用の一部を支払います。また、工事が始まる前に行う地鎮祭、家の骨格ができたときに行う上棟式にも費用がかかります。近隣へのあいさつ代や職人さんへの差し入れ代も、忘れずに準備しておきましょう。

 

建築工事費の支払い

工事を始めるときに、建築工事費の3分の1程度を支払います。さらに、上棟式に3分の1程度、引き渡し時に残りの3分の1程度を支払うのが一般的。また、契約時に10%、着工時、上棟時、引き渡し時にそれぞれ3分の1ずつ支払う場合などもあります。事前に確認しておきましょう。

 

地鎮祭の費用

工事を始める前に、その土地に住む神様を祝い鎮め、工事の無事を祈って地鎮祭を行います。神主さんにおはらいをしてもらう初穂料、お供え物などで費用は5万円ぐらいです。地域によっても異なるので、早めに確認しておきましょう。

 

近隣あいさつ代・工事中の差し入れ代など

建築中は、工事の騒音や車の出入りなどで、近隣になにかと迷惑をかけがちです。工事をスムーズにすすめるためにも、近隣にあいさつしておきましょう。その際の菓子折代も見積もっておくと安心です。

また、工事が始まってからは、職人さんに気持ちよく仕事をしてもらうために、差し入れの茶菓子代も用意しておきたいもの。ただ、「最近は気遣いは不要です」という職人さんもいるので、事前に確認するといいでしょう。

 

上棟式の費用

 建物の骨組みができると、上棟式(「建前」「棟上げ」ともいいます)を行います。建築主、設計者、工事関係者など、工事にかかわる人が集まって、今後の無事を祈る儀式で、費用は、神主さんへのお礼、職人さんへご祝儀、食事代などで10万円程度です。ただし、最近は、上棟式を省略する地域もあります。地域によって異なるので、施行会社の責任者などに確認しておくといいでしょう。

建物にはこんな費用もかかります!

 本体工事費に含まれるのは、基礎を作る「躯体工事費」、外壁や内装を整える「仕上げ工事費」、電気や水道の配線・配管を行い、建具やキッチンなど主要施設をとりつける「設備工事費」の3つ。実際には、それ以外にも、さまざまな工事費や備品代などがかかります。本体工事費で予算を使い切らないように、配分しておきましょう。

 

外回りにかかる費用

 門扉や堀、フェンス、玄関までのアプローチの敷石、カーポート、物置などは、別途費用がかかります。どんな外回りにするかで費用は異なりますが、20200万円程度は見積もっておきたいもの。また、庭の植木や芝、飛び石など庭づくりにも別途工事費がかかります。費用の目安は、一坪あたり1~10万円です。

 

ガスや給排水の引き込み工事

 ガスや下水道の本管から敷地内に引き込みがされていない場合や、引き込み線が古い場合などに、引き込み工事が必要になります。工事は各自治体の指定業者が行い、本体工事費とは別に工事費がかかります。自治体で異なりますが、3060万円程度見積もっておくといいでしょう。

 

建物の完成!

建物が完成すると、完了検査などの検査、不動産登記の手続きを行います。登記を終えて所有権が確定すると、火災保険への加入も必要です。引き渡し時には、設計料や建築工事費の残金、追加工事費用の精算も忘れずに!

 

完了検査費用

建物が完成したら、建築基準法に沿ってきちんと建てられているかどうか、完了検査が義務づけられています。完成から4日以内に指定確認機関に申請し、費用は自治体や建物の広さで変わります。目安は1~3万円程度。

 

不動産登記料

土地の購入時と同じく、建物が建って所有者が確定したら、建物の不動産登記が必要です。不動産登記料として、登録免許税(建物の固定資産税評価額の0.15%が一般的)、司法書士に支払う手数料5~10万円(+交通費等の実費)がかかります。

 家にかかる税金の参考記事へ

 

火災保険料・地震保険料

住宅ローンを借りた場合、火災保険への加入が義務づけられており、建物が完成すると保険料の支払いがスタートします。保険料は、建物の構造や地域、保障内容によって異なり、木造でも耐火性が高いT構造などは火災保険料が安くなります。契約は10年の長期で結ぶケースが多く、その場合で保険料の目安は2030万円。

一方、地震保険は任意での加入になります。地震保険単体では入れず、火災保険とセットで入り、期間は最長で5年。保険料は、住んでいる地域や建物の構造で異なります。耐震性能の高い住宅は、保険料の割引が受けられます。

 

家具やカーテンの購入

入居の前に、家具や電化製品、備品を買いそろえます。カーテン代など意外にコストがかかるものもあるので、注意が必要。必要なものをリストアップして、予算内におさまるように計画的に購入しましょう。

 

新居へ引っ越し!

家が完成して引っ越す際には、引っ越し費用が必要です。引っ越しシーズンにかかると費用が高くなるので、時期もあわせて検討しましょう。引っ越した日の近隣へのあいさつに持って行く手土産代も、見積もっておくと安心です。

 

引っ越し代

引っ越し代は、荷物の量や運ぶ距離によって異なります。ネットなどで見積もりをとって比較するといいでしょう。また、3~4月の引っ越しシーズンは料金が高め。できれば、建物を建てる段階から計算して、少し時期をずらすのがおすすめです。

 

近隣あいさつの手土産代

これから長いおつきあいになる近隣には、あいさつに行くのがマナー。引っ越しの日に、工事中に迷惑をかけたお詫びもかねて、「向こう三軒両隣+自宅の前と裏」の家を目安にあいさつに行きましょう。

 

新生活スタート!

新居での生活が始まると同時に、住宅ローン返済が始まります。また、新居を手にいれたことで、支払わなければならない税金も増えます。きちんと確認しておきましょう。

 

不動産取得税(建物)

家の引き渡しの半年~1年ぐらいあとに、都道府県から不動産取得税の通知書が届きます。あわてないように、準備しておきましょう。金額は、固定資産税評価額の3%(住居用の建物の場合)。平成30331日までの特例として、条件があえばさらに一定の控除が受けられます。

 家にかかる税金の参考記事へ

 

住宅ローン返済の開始

住宅ローンは、新居の引き渡しが終わって建築代金を支払った時点から始まります。返済期間は最長35年。この間、毎月やボーナスから毎回必ず支払わなくてはならない支出です。返済を続けながら、子どもを育てたり、家族で旅行したり、将来のために貯蓄もできるように、ムリのない返済プランにしておきたいものです。

 資金計画の参考記事へ

 

固定資産税・都市計画税の支払い

家を所有すると、固定資産税・都市計画税がかかります。原則として、固定資産税は評価額の1.4%。都市計画税は評価額の0.3%。条件を満たせば、さらに軽減措置が受けられます。住宅ローンと同じく、毎年必ず支払わなければならないお金なので、ボーナスなどから計画的にとりおいておきましょう。

  家にかかる税金の参考記事へ

 

記事監修/菱田雅生(ライフアセットコンサルティング㈱)

http://www.la-consul.com/取材・文/横田頼子

家計&マネーライターとして、30年以上、多くの出版物に執筆。主婦雑誌の家計診断企画では500人以上の読者家計をチェック、全国各地に取材も。編集に携わった出版物に、『はじめての家づくり』『夢をかなえる わたしの家計ノート』『大人の家計ノート』(いずれも主婦の友社)など。

 

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