【家を建てる】家づくりにかかる税金のすべてを知りたい!

48view2017.06.06

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「家を建てるとき」「家を建ててから」かかる税金を知っておこう!

家を建てるときは、さまざまな支払いや手続きに税金がかかります。積み重なると意外な額になるので、事前に確認しておきましょう。また、家の購入後も、かかる税金、逆に戻ってくる税金があります。

 

家を建てるときにかかる税金

ふだんの買い物と同じく、家を建てるのに必要な建築材の購入や工事費用にも消費税がかかります。また、不動産の取得、家やと土地の登記などにも、税金が課されています。

 

消費税

消費税は、「商品」と「サービス」にかかる税金。住宅の場合、木材や建材、ユニットバスなどは「商品」として、工事費や契約時の手数料などは「サービス」として、それぞれ消費税がかかります。一方、土地にはかかりません。

 

消費税が10%に上がったら?

 消費税は、平成3110月に10%に引き上げられる予定です。ただ、家づくり費用は、工事請負契約時に総額の3分の1、上棟時に3分の1、引き渡し時に残りを払うなどと分割して支払うのが一般的。この間に消費税が上がると、最初の支払いは8%、あとの2回は10%などと複雑な事態になりかねません。そこで、消費税率は、工事の請負契約時を基準に統一されることになりそうです。

 たとえば、平成3110月に消費税が引き上げられた場合、半年前の平成31年4月末までに契約していれば、引き渡しが平成3110月以降になっても8%の消費税が適用されます。

 

不動産取得税

不動産を購入したときは、不動産取得税がかかります。固定資産税評価額の4%が原則ですが、住宅用の土地・建物の場合は3%に軽減されます。さらに、平成30331日までの特例として、以下のような軽減措置が受けられます。

 

住宅用の土地についての軽減

 不動産取得税額から、

45000円、

(敷地1㎡あたりの価格×1/2※)×住宅の床面積の2倍(1戸につき200㎡が限度)×03(税率3%)

 いずれか多い方の金額が減額されます。

 条件/土地の取得から3年以内に住宅を新築すること、など。

 ※平成30年3月31日までに取得した土地については、1㎡あたりの価格の評価額が2分の1になります。

 

住宅用の新築建物についての軽減

 一戸につき、1200万円(長期優良住宅は1300万円※)が価格から控除されます。

 税額の計算式:(住宅の価格-1200万円)×0.03(税率3%)

 条件/床面積が40㎡以上240㎡以内

 

登録免許税

土地を購入して所有権が移ったとき、家を新築して所有権が発生したとき、住宅ローンを借りて敷地に抵当権を設定したときなど、不動産の権利に関する登記には登録免許税がかかります。金額は登録の種類や住宅の種類で変わり、家を新築した場合で固定資産税評価額の0.15%、ローンの抵当権設定の場合で借入額の0.1%です。低炭素住宅や長期優良住宅の場合は、さらに優遇が受けられます。

 

登記免許税の税率

 

固定資産税評価額に対する税率
登録の種類 本則 一般住宅※1 低炭素住宅・長期優良住宅
所有権保存登記(家の新築など) 0.4 0.15 0.1
所有権移転登記(土地の売買など) 2.0
抵当権設定登記(住宅ローンなど)  0.4% 0.1

 

※1 一般住宅については、平成32331日までの取得が対象。

 

 家を建てるときの費用 諸費用へ

 

家を建てるときの贈与にかかる税金

親や祖父母などから資金援助が受けられる場合、住宅資金に限って、特例で非課税枠が拡大されています。援助される額や時期によっておトクな制度は異なるので、いつ、どれくらい援助が受けられるのか家族とよく相談して、自分に最適な制度を活用しましょう。

 

贈与税

援助額が110万円以内なら贈与税はかかりません。110万円を超えると金額にあわせて課税されますが、「住宅資金等贈与の特例」といって、住宅取得資金に限り、超過額が最大700万円まで(「良質な住宅」※は最大1200万円まで)非課税です。

条件は、直系尊属(父母や祖父母)から、20歳以上の子や孫への贈与であること、贈与を受ける人の所得が2000万円以下であることなど。非課税枠は、下のように、贈与を受ける時期や消費税率で変わるので注意しましょう。

 

住宅資金贈与の非課税枠

消費税の税率が8%の場合

住宅取得の時期

一般住宅

良質な住宅※

平成2811日~平成32331

700万円

1200万円

平成3241日~平成33331

500万円

1000万円

平成3341日~平成331231

300万円

800万円

 

消費税の税率が10%になった場合

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結日

一般住宅

良質な住宅※

平成3141日~平成32331

2500万円

3000万円

平成3241日~平成33331

1000万円

1500万円

平成3341日~平成331231

700万円

1200万円

 

※「良質な住宅」とは、省エネ、耐震、バリアフリーのうち、一つでも当てはまる住宅のこと。

 

相続時精算課税

住宅資金等贈与の特例を超えて多額の贈与を受けるなら、「相続時精算課税制度」の利用を検討しましょう。親や祖父母が、推定相続人となる子や孫に贈与した場合、2500万円まで非課税になる制度です。親や祖父母が亡くなると、遺産にその額を組み入れて相続税が計算されますが、贈与税を支払うより税率が低くすむ可能性があります。

贈与する側が60歳以上などの年齢制限がありますが、平成3312月末までの特例で、住宅資金の贈与に限って、年齢制限なしで利用できます。

ただし、いったんこの制度を利用すると、贈与した人の相続が発生するまで継続されるため、通常の贈与(年110万円まで非課税)は受けられません。将来のことまで予想して、慎重に検討しましょう。

 

入居後にかかる税金

家の購入後は固定資産税・都市計画税がかかります。納期は6月、9月、12月、2月の4回で、固定資産税・都市計画税をいっしょに支払います。毎年かかる税金なので、資金プランに組み込んでおきましょう。

 

固定資産税

毎年11日現在の土地・建物の所有者には、固定資産税が課税されます。金額は、固定資産税評価額の1.4%が原則(自治体で異なる)。

ただし、平成30331日までに新築された住宅の場合は、3年間(長期優良住宅は5年間)、固定資産税額が2分の1に減額されます(1戸あたり120㎡相当分までが限度)。また、土地についても、住宅1戸につき200㎡までについては固定資産税の評価額が6分の1に減額されます。

 

都市計画税

都市計画事業や土地区画整理事業の費用にあてるための目的税で、市街化区域にある土地・建物のみが課税対象です。金額は、固定資産税評価額の0.03%が原則です。

 

入居後に戻ってくる税金

家を建てるとき、ほとんどの人は住宅ローンを利用するはず。家を買った人の住宅ローンの金利負担を軽減するために、所得税が戻る制度が設けられています。

 

住宅ローン控除

住宅ローンを組んで家を購入・新築・増築した人は、所得税を控除してもらえます。所得税が一定額戻ってくるので、「住宅ローン減税」とも呼ばれています。適用は、平成3312月末までです。

 

控除の期間と金額

住宅ローン控除の期間は家を建ててから10年間、控除額は毎年末の住宅ローン残高の1%です。たとえば、ローン残高が2000万円の場合、その1%の20万円が所得税から戻ってきます。所得税が控除される額より少なく、引ききれなかった分は翌年の住民税から控除されます。控除額20万円に対して所得税が15万円だとすると、5万円が翌年の住民税から戻ります。

控除の上限は、年40万円(10年間で400万円)。耐久性や耐震性に優れた「長期優良住宅」、省エネ性に優れた「低炭素住宅」などの「認定住宅」なら、上限は年50万円(10年間で最大500万円)まで引き上げられます。所得税で引ききれなかった場合の住民税の控除にも上限があり、年136500円です。

所得税や住民税が少なく、十分な控除を受けられない場合は、すまい給付金でカバーできる可能性があります。

 

控除が受けられる住宅の条件

 控除が受けられる住宅の主な条件は、以下の通りです。

  • 床面積が50㎡以上
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上
  • 家の購入後6ヶ月以内に居住し、適用を受ける年の1231日まで引き継いで済んでいること

 

控除の手続き

 控除を受けるには、新居に入居した翌年に確定申告が必要です。手続きには、住民票や住宅ローンの残高証明書などの提出が求められます。会社員の場合は、家を買った初年度に申告すると、2年目以降は年末調整で自動的に税金が戻ってきます。

 

住宅ローンを利用しなかった場合は…?

 通常、家を建てて所得税の控除が受けられるのは住宅ローンを組んだ人です。でも、建てた家が「低炭素住宅」「長期優良住宅」の場合は、住宅ローンを利用しなくても所得税が控除されます。

 控除額は、低炭素住宅や長期優良住宅にすることで、一般の住宅よりもかかった費用の10%。控除の期間は家を建ててから1年、最大控除額は65万円です。控除を受けられる条件は、床面積が50㎡以上であること、総所得金額が3000万円以下であることなど。

 

 

記事監修/菱田雅生(ライフアセットコンサルティング㈱

取材・文http://www.la-consul.com//横田頼子

家計&マネーライターとして、30年以上、多くの出版物に執筆。主婦雑誌の家計診断企画では500人以上の読者家計をチェック、全国各地に取材も。編集に携わった出版物に、『はじめての家づくり』『夢をかなえる わたしの家計ノート』『大人の家計ノート』(いずれも主婦の友社)など。

 

 

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